Burocracia Lá em Casa

Como comprar seu imóvel

12 de março de 2015
imovel

Comprar um imóvel é algo meio insano, ainda mais para marinheiros de primeira viagem, como a gente. Gera muita ansiedade, medo, alegria, expectativa e frustração. Nosso primeiro imóvel foi um apartamento adquirido ainda na planta, no qual já moramos há dois anos. Agora estamos em busca de uma casa, algo mais pé na grama e definitivo.

Tem uma série de questões importantes para se levar em conta quando estamos escolhendo um imóvel e algumas dessas questões foram ignoradas por nós quando compramos nosso apartamento. O nosso apartamento rapidamente se tornou muito pequeno para os nossos planos futuros, por isso é bom sempre tentar visualizar a sua vida no imóvel dali a 10 anos, pelo menos. Por isso fizemos essa espécie de manual, tipo um “comprando um imóvel for dummies”.

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  •  Primeiro Passo: Questão financeira, money, dindim, orçamento, ou seja, dinheiro mesmo.

Geralmente é o principal limitador da compra de qualquer imóvel. Saiba exatamente de quanto é o seu orçamento, quanto você pode dar de entrada e quanto pode pagar de prestação mensal. Se você já mora de aluguel, não assuma uma prestação muito maior do que o mesmo. No caso de apartamento, verifique as taxas de condomínio antes da compra. No nosso caso, como foi uma compra na planta, o condomínio foi definido depois. Outra coisa para ter em mente quando comprar na planta: toda a infraestrutura de segurança vai ter que ser feita do zero e isso vai sair do seu bolso. Por isso não é bom assumir uma prestação no limite do seu salário, ou então você vai ter muitas surpresas desagradáveis quando os primeiros boletos de condomínio chegarem. No caso de ser um imóvel usado, provavelmente você vai ter alguma coisinha para reformar, então, nunca esqueça: reserve algum dinheiro.
Mantenha-se fiel ao orçamento quando estiver procurando seu imóvel, olhar imóveis inacessíveis só vai gerar frustração com a sua conta bancária.
É importante também não investir tudo o que você tem na conta na entrada do imóvel. Lembre-se que ainda tem toda a burocracia de escritura, registros e etc., mais o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos), que varia de cidade para cidade (na nossa, por exemplo, é 2%).

  •  Segundo passo: Procurar imóveis.

Essa parte geralmente gera muita expectativa e frustração. Perdemos as contas de quantas vezes olhamos um apartamento maravilhoso no site da imobiliária e quando fomos visitar, só faltou sentarmos e chorarmos, pois o lugar era péssimo. Uma dica: procure um corretor confiável, alguém que entenda de verdade as suas necessidades e o seu orçamento. Acredite na sua intuição se não for com a cara da pessoa. Quando compramos nosso apartamento, o corretor inventou todo tipo de mentira que só fomos descobrir depois. De início não gostamos da cara dele, não nos sentimos bem com ele e passamos por cima disso para comprar o imóvel. Aquele papo de escute seu coração é brega, mas dificilmente falha, então, escute mesmo! Peça indicações de amigos que já compraram imóveis na mesma cidade que você. Agora que estamos procurando casas em uma cidade menor, com algumas voltas de carro já podemos descobrir imóveis em potencial. Se a sua cidade for maior, defina o bairro de sua preferência e dê voltas nele, a procura de imóveis. Selecione as principais imobiliárias, entre nos sites antes e só então agende as visitas. Não esqueça que algumas imobiliárias colocam muito mais valor em cima do imóvel do que apenas a comissão do corretor, por isso fique de olho nos sites. Às vezes é possível encontrar diferença de até 20 mil reais em um imóvel de 300 mil, por exemplo. Lembre que essa diferença pode pagar muita coisa depois, como seu piso novo, ou até aquela cozinha planejada com a qual você sempre sonhou. Portanto, quando achar algum imóvel que você amou, olhe em outras imobiliárias para ver se o valor confere.

  • Terceiro passo: Visitar imóveis.

Essa é a melhor parte… Mas também pode gerar cada surpresa, que olha, melhor nem comentar. Escolha um dia que você esteja disposto, de bom humor e se sentindo bem. Acorde cedo, tome um bom café, vá até a imobiliária pegar as chaves ou marque as visitas com o seu corretor. Esteja pronto para ser tão crítico quanto você precisa, afinal, a hora  é essa.
Algumas questões não podem deixar de permear seus pensamentos nesse momento:

  1. Preço e localização do imóvel: está dentro do orçamento? O lugar é bom para você? Tem supermercado e farmácia perto? Tem acesso ao transporte público? Você conseguiria contratar uma diarista para ir até o local, caso precisasse? O bairro é seguro? Não se esqueça de comparar o preço do metro quadrado com os outros imóveis da vizinhança. Você certamente não vai querer morar no imóvel mais caro do bairro.
  2. Quartos x Banheiros: o número de cômodos é suficiente para a sua família? No caso da nossa família que está apenas começando, um ou dois quartos extras sempre contam pontos. Tem mais do que um banheiro? Pode parecer besteira a primeira vista, mas depois você vai sentir falta de mais um banheiro em casa, hein.
  3. Rachaduras e Infiltrações: pintores especializados são peritos em disfarçar essas imperfeições, mas fique atento ao menor sinal de rachadura ou infiltração, pois isso vai te dar uma super dor de cabeça no futuro. Já visitamos imóveis que em pouco tempo estarão condenados devido às infiltrações. Se for uma casa, ou sobrado, verifique se as paredes laterais não possuem grandes quantidades de terra acumulada dos lados, em bem pouco tempo essa terra pode gerar umidade e infiltração na parede. Se for geminada, ou apartamento, verifique a parede do vizinho ao lado por dentro, se já estiver infiltrada a chance de infiltrar na sua é quase certa.
  4. Nível do piso: se for possível, nunca escolha uma casa muito baixa, ou seja: no nível da rua. Com a qualidade do sistema de bueiros das nossas cidades, a chance dessa casa encher de água numa tempestade é enorme.
  5. Goteiras: sempre que possível, visite o imóvel no meio de uma tempestade. Se não tiver goteiras com uma chuva forte, certamente a laje e o telhado foram bem feitos.
  6. Estrutura da casa: quando compramos o apartamento, descobrimos que existe uma coisa chamada alvenaria estrutural. Ou seja, não existem vigas, as paredes são a sustentação do imóvel. Traduzindo: nada de quebrar paredes, ou fazer canaletas para mudar canos ou pontos de luz. Não é exatamente um defeito, mas pode limitar bastante a decoração depois, por isso sempre que visitamos uma casa perguntamos se podemos quebrar as paredes depois ou fazer alterações estruturais.
  7. Água quente, gás, split: informe-se sobre as esperas para os três. No caso do nosso apartamento tinha espera para água quente apenas no chuveiro, portanto não compensou colocar o aquecedor a gás e optamos por chuveiro elétrico mesmo. A espera do ar-condicionado no nosso prédio era para o antigo, aqueles de parede (engenheiro super esperto, só que não) por isso tivemos que fazer um painel de MDF para esconder toda a parafernália do split. Deu pra instalar? Deu, mas custou caro, então é melhor prevenir.
  8. Pressão da Água: tem alguns imóveis que tem tão pouca pressão na água que se você quiser instalar um aquecedor a gás vai precisar um pressurizador também e acredite, isso aumenta bastante o orçamento. Por isso sempre é bom dar uma conferidinha, abrir as torneiras e puxar a descarga.
  9. Detalhes: o piso agradou? As louças do banheiro são bacanas? O acabamento nas paredes é com massa corrida? As aberturas são bonitas? Tem gesso no teto? O rodapé é bacana? Esses detalhes todos podem ser mudados depois, mas lembre-se que tudo isso vai custar dinheiro e geralmente, bastante dinheiro, então tudo que já estiver pronto e bonitinho é melhor. Porém, se tiver piso feio, paredes meio detonadas, mas a estrutura for boa e o valor for abaixo de mercado, pode ser uma boa oportunidade transformar aquele imóvel caidão e barato no seu lar-doce-lar.

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Não desista de procurar. Acredite, quando você achar a sua casa, você vai sentir e vai saber. Se algo tá incomodando, se tá desconfortável, se não bateu alguma coisa, não insista. Seja paciente nessa fase, é clichê, mas as coisas acontecem quanto tem que acontecer. Eu e o Eduardo passamos meses procurando por um apartamento, só nos frustramos e deu tudo errado. Não podíamos pagar por nada daquilo que a gente estava visitando, o que só gerou frustração. Deixamos essa história de lado, tocamos nossa vida e um belo dia, surgiu o apartamento que moramos até hoje. Não procuramos por ele, não fomos atrás, simplesmente apareceu e na época era perfeito para nós. Podíamos pagar, a prestação era menor que o nosso aluguel e decoramos tudo tão bem que simplesmente se tornou o nosso tão sonhado lar. Não queremos mudar por não amarmos nosso apartamento, acontece que algumas coisas na nossa vida mudaram em dois anos e agora precisamos de grama e mais um quarto.

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  •  Quarto passo: A proposta (não é aquela comédia romântica, é a sua proposta mesmo!)

Achou o imóvel perfeito? Verifique se ele não está mais barato em outras imobiliárias. Se a imobiliária que você estiver olhando for mesmo a mais barata, não custa dar uma choradinha e negociar o valor. Afinal de contas, não tá fácil pra ninguém, né? Faça uma oferta e torça para eles aceitarem. Não tenha medo de acessar os simuladores de financiamento imobiliário dos bancos, isso pode te dar uma boa noção se aquele imóvel é possível de ser adquirido com a sua renda. Os bancos mais comuns para financiamento são a Caixa e o Bradesco, mas todo banco tem o seu sistema de financiamento. Fique atento as taxas de juros. Quando compramos o nosso apartamento, se eu e o Eduardo tivéssemos feito união estável, isso resultaria na junção das nossas rendas no financiamento o que deixaria a taxa de juro bem mais alta.

  •  Quinto passo: amortizações, taxas de juros, burocracias brasileiras.

A primeira e mais importante dica: sempre prefira o prazo menor. Eu sei que é meio óbvio e eu sei que geralmente não dá, mas vale a pena. Os bancos cobram juros sobre o saldo devedor, por isso quanto mais amortizações tiver, mais alto vai ser o seu juro. Hoje os principais financiamentos no Brasil operam pelo sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price. No SAC, as prestações são decrescentes, ou seja: começam com um valor mais alto e terminam com um valor mais baixo, enquanto na Tabela Price, as prestações são tabeladas, ficando sempre no mesmo valor. Sempre que possível opte pelo SAC, a primeira vista a Tabela Price pode parecer mais agradável pois a primeira prestação dela geralmente fica mais baixa do que pelo SAC, mas a longo prazo você vai pagar em média 10% mais devido aos juros embutidos nas parcelas.

  • Sexto e último passo: deu tudo certo? A casa é sua! Comemore muito!

Não é todo dia que a gente compra um imóvel, né? Não deixe esse momento passar em branco, comemore muito! Saia para jantar, faça uma comidinha especial em casa, corra pelado, sei lá, vale qualquer coisa, só não vale deixar passar em branco! São esses momentos simples que ficam na nossa memória.

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1 Comment

  • Reply Pedro Klein 22 de julho de 2015 at 08:46

    Amei o post, sério, muito informativo e bem explicado.. tinha muita coisa que eu não sabia que precisava pensar antes de comprar…
    Já disse, vou chamar vcs para comprar e decorar o meu apto.. hahaha

    bjs!

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